Wat is een Contrato de Arras?
Het Contrato de Arras is een onderhandse overeenkomst tussen koper en verkoper over de aan- en verkoop van onroerend goed door middel van de levering van een geldbedrag als aanbetaling om ervoor te zorgen dat het onroerend goed voor die koper wordt gereserveerd. Het is geen “voorlopig koopcontract”. Zie later in dit artikel de verschillen hier tussen.
Daarom behoudt de koper zich via het Contrato de Arras het recht voor om een goed te kopen in ruil voor een bepaald bedrag vanwege de totale prijs. De verkoper van zijn kant verbindt zich ertoe de goederen onder de overeengekomen voorwaarden aan de koper te leveren.
Op deze manier verwerven beide partijen een verbintenis voorafgaand aan de verkoop. De verkoper verbindt zich ertoe de goederen te leveren en de koper is verplicht de prijs te betalen onder de overeengekomen voorwaarden.
In wezen gaat het dus om een voorcontract, met name omdat het gaat om de verplichting om een overeenkomst te ondertekenen, d.w.z. de koopovereenkomst in de toekomst.
Het Contrato de Arras is een document van groot belang omdat het een transcriptie is van wat het contract later zal zijn, waarin op dat moment zowel de voorwaarden worden vastgesteld waaronder de partijen zich ertoe verbinden het onroerend goed te kopen en/of te verkopen, als de mogelijke gevolgen of boetes in het geval dat de verkoop niet gedijt om redenen die aan een van hen kunnen worden toegeschreven.
Welke informatie moet worden vermeld in het Contrato de Arras?
Het Contrato de Arras moet de informatie bevatten die later in het verkoopcontract zal worden opgenomen.
Dit is de minimale informatie die moet worden opgenomen in een Contrato de Arras:
- Persoonsgegevens van de verkopende en kopende partij.
- Beschrijving en identificatie van het onroerend goed.
- Uiteindelijke prijs van de aankoop en betalingswijze.
- Geldbedrag van de aanbetaling of het voorschot (dat in mindering wordt gebracht op de uiteindelijke prijs).
- Maximale tijd om het koopcontract te formaliseren.
- Verbintenis om het contract te ondertekenen door middel van een openbare akte.
- Verdeling van eventuele aan- en verkoopkosten.
- Handtekening van koper en verkoper.
Wanneer de koper en/of verkoper een gehuwd stel in gemeenschap van goederen is, volstaat de handtekening van één van hen. Als het echter gaat om een getrouwd stel in een apart vermogen of een ongehuwd stel, moeten ze allebei ondertekenen
Zie ook de volgende artikelen
Welke vormen “Contrato de Arras” zijn er?
Het Hooggerechtshof laat 3 soorten toe, afhankelijk van het doel van de overeenkomst.
Arras confirmatorias “Bevestigende storting”
Arras pénales “Strafrechtelijke storting”
Arras penitenciales “Boetegeld”
Arras confirmatorias “Bevestigende storting”
Arras confirmatorias is een van de drie typen arras-overeenkomsten die gebruikt worden in Spanje, vooral in het kader van vastgoedtransacties. Dit specifieke type arras-overeenkomst heeft de volgende kenmerken:
Bevestiging van de Koopovereenkomst: In een “arras confirmatorias” overeenkomst wordt de aanbetaling gezien als een bevestiging van de verbintenis tot de koop. Het dient als een voorschot op de totale koopsom.
Geen terugtrekkingsrecht: In tegenstelling tot “arras penitenciales”, biedt “arras confirmatorias” geen mogelijkheid voor de koper of verkoper om zich eenzijdig terug te trekken uit de overeenkomst zonder juridische gevolgen.
Integratie in de Koopsom: De betaalde aanbetaling wordt geïntegreerd in de uiteindelijke koopsom van het onroerend goed. Het wordt dus afgetrokken van het totaal te betalen bedrag bij de voltooiing van de verkoop.
Juridische gevolgen bij niet nakomen: Als een van de partijen zich niet aan de overeenkomst houdt, kan de benadeelde partij juridische stappen ondernemen om nakoming van het contract te eisen of om schadevergoeding te vorderen.
Minder flexibiliteit: arras confirmatorias biedt minder flexibiliteit vergeleken met “arras penitenciales”, aangezien het ontbinden van de overeenkomst gecompliceerder is en onderhevig aan strikte juridische consequenties.
In een arras confirmatorias overeenkomst is de intentie van beide partijen om de transactie zoals overeengekomen af te ronden dus sterker en formeel bevestigd, wat zorgt voor meer zekerheid in het transactieproces. Het wordt vaak gebruikt in situaties waar beide partijen volledig toegewijd zijn aan het voltooien van de verkoop en de daarbij behorende voorwaarden.
Arras pénales “Strafrechtelijke storting”
Arras penales is een type arras-overeenkomst in Spanje dat specifiek gericht is op het vaststellen van compensatie in het geval dat een van de partijen zich niet aan de overeenkomst houdt. Dit type overeenkomst wordt minder vaak gebruikt dan “arras confirmatorias” of “arras penitenciales”, maar heeft enkele unieke kenmerken:
Compensatie bij contractbreuk: In een arras pénales overeenkomst wordt de aanbetaling (arras) gezien als een vorm van compensatie voor het geval dat een van de partijen zich terugtrekt uit de overeenkomst.
Niet gericht op contractontbinding: In tegenstelling tot arras penitenciales, waar het recht bestaat voor beide partijen om zich uit de overeenkomst terug te trekken, is “arras penales” meer gericht op het handhaven van het contract. Als een van de partijen zich niet aan de overeenkomst houdt, dient de aanbetaling als compensatie voor de andere partij.
Juridische Aansprakelijkheid: Bij arras pénales behoudt de benadeelde partij het recht om de uitvoering van het contract af te dwingen of om compensatie te eisen bovenop het bedrag van de aanbetaling, afhankelijk van de geleden schade.
Gebruik in specifieke gevallen: Dit type overeenkomst wordt meestal gebruikt in gevallen waarbij de verkoper en koper zeer zeker zijn van de transactie, maar waarbij ze ook een vorm van bescherming willen inbouwen voor het geval dat de overeenkomst toch niet wordt nagekomen.
Arras penales is dus een vorm van overeenkomst die meer zekerheid en bescherming biedt in situaties waar het niet nakomen van het contract aanzienlijke gevolgen kan hebben. Het legt een grotere nadruk op de verantwoordelijkheid van beide partijen om zich aan hun verplichtingen te houden en biedt een mechanisme voor compensatie in het geval van contractbreuk.
Arras penitenciales “Boetegeld”
Arras Penitenciales is een veelgebruikt type arras-overeenkomst in Spanje, met name in de context van vastgoedtransacties. Deze overeenkomst heeft specifieke kenmerken die het onderscheiden van andere vormen van arras-overeenkomsten, zoals “arras confirmatorias” of “arras penales”. De belangrijkste aspecten van “arras penitenciales” zijn:
Recht om zich terug te trekken: Zowel de koper als de verkoper heeft het recht om zich terug te trekken uit de overeenkomst. Dit betekent dat een van beide partijen kan besluiten om de aankoop of verkoop van het onroerend goed niet voort te zetten.
Financiële Consequenties bij Terugtrekking: Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling die hij heeft gedaan. Als de verkoper zich terugtrekt, is hij verplicht het dubbele van de ontvangen aanbetaling terug te betalen aan de koper.
Aanbetaling als onderdeel van de koopprijs: Net als bij andere arras-overeenkomsten, wordt de aanbetaling meestal beschouwd als een voorschot op de totale koopsom en wordt deze bij de uiteindelijke verkoop in mindering gebracht.
Flexibiliteit: arras penitenciales biedt beide partijen een zekere mate van flexibiliteit, omdat het hen in staat stelt de overeenkomst te ontbinden zonder verdere juridische verplichtingen, afgezien van de financiële consequenties.
Veel gebruikt in vastgoedtransacties: Deze vorm van arras is populair bij vastgoedtransacties in Spanje, omdat het een mechanisme biedt voor kopers en verkopers om een overeenkomst ‘vrijblijvend’ te maken tot aan de definitieve koop.
De arras penitenciales overeenkomst wordt vaak gebruikt als een praktische oplossing in situaties waar de koper of verkoper nog enige onzekerheid heeft over het voltooien van de transactie, maar toch de intentie heeft om verder te gaan als alle voorwaarden worden voldaan. Het biedt een evenwicht tussen het vastleggen van de intenties van de partijen en het bieden van een uitweg, mocht de situatie veranderen.
- Hulp bij het vinden van het perfecte huis dat voldoet aan uw criteria.
- Begeleiding tijdens bezichtigingen en onderhandelingen.
- Juridisch advies en hulp bij het navigeren door het Spaanse rechtssysteem.
- Assistentie bij het verkrijgen van een hypotheek en andere financiële arrangementen.
- Ondersteuning bij het afhandelen van alle benodigde documentatie en registratieprocessen.
Is een contrato de arras hetzelfde als een verlopig koopcontract?
Nee, een “Contrato de Arras” is niet hetzelfde als een verlopig koopcontract in Spanje. Hoewel beide contracten worden gebruikt in het proces van het kopen van onroerend goed, dienen ze verschillende doeleinden en hebben ze verschillende juridische implicaties:
Contrato de Arras:
- Doel: Dit contract wordt gebruikt om de intentie om te kopen te bevestigen en een overeenkomst tussen koper en verkoper te formaliseren voordat de definitieve koop plaatsvindt.
- Aanbetaling: Het kenmerkt zich door een aanbetaling (arras) die een bepaald percentage van de koopprijs bedraagt. Deze aanbetaling beveiligt de overeenkomst.
- Flexibiliteit: Afhankelijk van het type arras, biedt dit contract een zekere mate van flexibiliteit om zich terug te trekken uit de overeenkomst, vaak met financiële consequenties.
Verlopig Koopcontract (Contrato de Compraventa):
- Doel: Dit is een gedetailleerder contract dat de voorwaarden van de verkoop vastlegt en wordt meestal opgesteld nadat een Contrato de Arras is ondertekend.
- Bindend: Het is doorgaans bindender dan een Contrato de Arras en legt de verplichtingen van beide partijen in meer detail vast.
Voorbereiding op Definitieve Koopakte: Het dient als een blauwdruk voor de definitieve koopakte die later bij de notaris wordt ondertekend.
Het Contrato de Arras is dus meer een initiële overeenkomst met een zekere mate van voorlopigheid, terwijl het verlopig koopcontract een meer bindende stap is richting de definitieve verkoop.
Welk percentage aanbetaling is gebruikelijk in een contrato de arras
In Spanje is het gebruikelijk dat de aanbetaling in een “Contrato de Arras” ongeveer 10% van de totale koopprijs van het onroerend goed bedraagt. Dit percentage kan echter variëren afhankelijk van de specifieke overeenkomst tussen de koper en de verkoper en de lokale vastgoedmarktpraktijken.
Het is belangrijk op te merken dat deze aanbetaling bindend is en bepaalde financiële consequenties heeft als één van de partijen zich terugtrekt uit de overeenkomst. Als de koper zich terugtrekt, verliest hij of zij gewoonlijk de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, is hij of zij vaak verplicht het dubbele van de aanbetaling terug te betalen aan de koper.
Het is daarom essentieel om een duidelijk begrip te hebben van de voorwaarden van het Contrato de Arras voordat het wordt ondertekend.
Zie ook:
Prognose voor de Euribor in Spanje in 2025: Wat Kunnen We Verwachten?
