“Waar vertrouwen en onafhankelijk advies uw Spaanse woondroom beschermen.”
Wie een woning wil kopen in Spanje, komt al snel in contact met een makelaar. Toch is niet altijd duidelijk voor wie deze makelaar eigenlijk werkt. Veel kopers gaan ervan uit dat een makelaar hen begeleidt tijdens het aankoopproces, terwijl dit in de praktijk vaak niet zo is. Het verschil tussen een aankoopmakelaar en een verkoopmakelaar is dan ook essentieel om te begrijpen voordat u een belangrijke financiële beslissing neemt.
De verkoopmakelaar: werkt voor de verkoper
Een verkoopmakelaar vertegenwoordigt altijd de belangen van de verkoper. Zijn of haar opdracht is duidelijk: de woning zo gunstig mogelijk verkopen voor de eigenaar. Dit betekent een zo hoog mogelijke verkoopprijs, zo gunstig mogelijke voorwaarden en een zo snel mogelijke verkoop.
Hoewel een verkoopmakelaar u kan helpen met bezichtigingen en basisinformatie, is het belangrijk om te beseffen dat deze makelaar niet aan uw kant staat. De verkoopmakelaar is juridisch en commercieel verplicht om de belangen van de verkoper te beschermen, niet die van de koper. Advies over prijs, risico’s of onderhandeling zal daarom altijd vanuit dat perspectief worden gegeven.
In Spanje vertegenwoordigt één verkoopmakelaar vaak beide partijen in de praktijk, maar wettelijk gezien blijft hij uitsluitend de makelaar van de verkoper. Dit kan leiden tot belangenconflicten waar kopers zich niet altijd bewust van zijn.
Wanneer makelaars beide diensten aanbieden: een structureel belangenprobleem
In de Spaanse vastgoedmarkt bieden de meeste makelaars zowel verkoop- als aankoopdiensten aan. Op papier lijkt dit efficiënt: één partij die alles regelt. In de praktijk leidt deze werkwijze echter vaak tot een structureel belangenconflict, waar kopers zich niet altijd van bewust zijn.
Veel van deze makelaars beschikken over een eigen vastgoedportefeuille of werken met woningen waarvoor zij exclusieve verkooprechten hebben. Wanneer een koper zich meldt, is de eerste stap daarom vaak niet een objectieve zoektocht in de markt, maar een interne check: staat er in ons eigen aanbod een woning die we kunnen verkopen? Dit is logisch vanuit commercieel oogpunt, maar problematisch vanuit het perspectief van de koper.
Wonings die in eigen portefeuille zitten, leveren de makelaar immers aanzienlijk meer op. Niet alleen omdat de commissie volledig in eigen hand blijft, maar ook omdat er vaak hogere marges of vaste afspraken met verkopers aan verbonden zijn. De prikkel om deze woningen actief te pushen is dus groot, zelfs wanneer ze niet perfect aansluiten bij de wensen, het budget of het risicoprofiel van de koper.
Dit betekent dat kopers vaak:
- een beperkt deel van de markt te zien krijgen
- woningen bezichtigen die commercieel interessant zijn voor de makelaar
- geen objectief advies krijgen over alternatieven buiten het eigen aanbod
De makelaar presenteert zich in zulke gevallen als begeleider van de koper, maar opereert feitelijk nog steeds vanuit zijn rol als verkopende partij. De koper denkt onafhankelijk advies te krijgen, terwijl het selectieproces al gekleurd is door commerciële belangen.
Dit is geen kwestie van kwade wil of fraude, maar van incentives. Zolang een makelaar verdient aan de verkoop van een woning, kan hij onmogelijk volledig onafhankelijk adviseren over diezelfde woning. Hoe transparant de intenties ook zijn, de belangen lopen simpelweg niet gelijk.
Juist daarom is het onderscheid tussen een gecombineerde makelaar en een zuivere aankoopmakelaar zo belangrijk. Alleen wanneer een makelaar geen eigen aanbod heeft en geen vergoeding ontvangt van verkopers, kan hij of zij onbevooroordeeld zoeken, vergelijken en adviseren in het belang van de koper.
Voor kopers in Spanje — en zeker voor buitenlandse kopers — kan dit verschil het onderscheid maken tussen een aankoop die “prima is verlopen” en een aankoop die daadwerkelijk optimaal, veilig en toekomstbestendig is.
Praktijkvoorbeeld: wat kan er misgaan bij een dubbele rol?
Stel: een Nederlandse koper vindt via een Spaanse makelaar een aantrekkelijke woning aan de Costa Blanca. De makelaar heeft de woning zelf in verkoop en biedt aan om de koper “volledig te begeleiden bij de aankoop”. Voor de koper voelt dit prettig: één aanspreekpunt, geen extra partijen en duidelijke communicatie.
Tijdens de bezichtiging geeft de makelaar aan dat de vraagprijs “marktconform” is en dat er “veel interesse” zou zijn. Op basis van dit advies besluit de koper een bod uit te brengen dat dicht bij de vraagprijs ligt. Wat de koper niet weet, is dat er in werkelijkheid weinig onderhandelingsruimte is besproken, omdat een lagere prijs direct tegen het belang van de verkoper ingaat — en daarmee ook tegen het belang van de makelaar.
In het koopcontract worden standaardvoorwaarden opgenomen zonder uitgebreide toelichting. Bepaalde clausules die extra bescherming voor de koper hadden kunnen bieden, zoals ontbindende voorwaarden of duidelijke afspraken over lasten en kosten, worden niet actief besproken. De makelaar ziet hier geen probleem in, omdat de transactie juridisch gezien doorgang kan vinden en de verkoop wordt afgerond.
Pas later, na ondertekening bij de notaris, ontdekt de koper dat:
- er minder onderhandelingsruimte was dan voorgesteld
- bepaalde kosten volledig voor rekening van de koper komen
- er weinig flexibiliteit was in de contractuele afspraken
De aankoop is juridisch geldig, maar niet optimaal voor de koper. Er is geen sprake van fraude, maar wel van een klassiek belangenconflict: de makelaar kon simpelweg niet tegelijkertijd het maximale belang van de verkoper én dat van de koper behartigen.
Dit soort situaties komt in Spanje regelmatig voor en is precies de reden waarom het onderscheid tussen een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar zo belangrijk is. Een onafhankelijke aankoopmakelaar zou in dit geval:
- kritisch hebben gekeken naar de vraagprijs
- actief hebben onderhandeld in het belang van de koper
- contractvoorwaarden hebben aangescherpt
- en mogelijke risico’s vooraf duidelijk hebben benoemd
Juist door deze onafhankelijke rol wordt voorkomen dat kopers achteraf ontdekken dat zij beslissingen hebben genomen op basis van onvolledige of gekleurde informatie.
Prime Buyers Agency Spain: uitsluitend aankoopmakelaar
Bij Prime Buyers Agency Spain hebben wij heel bewust gekozen voor één duidelijke rol: wij werken uitsluitend als aankoopmakelaar. Wij verkopen geen woningen, beheren geen eigen aanbod en treden nooit op namens verkopers. Daardoor is er bij ons geen sprake van belangenverstrengeling.
Onze enige opdrachtgever is de koper. Dat betekent dat elk advies, elke onderhandeling en elke controle volledig is gericht op het beschermen van de belangen van onze klanten. Wij hebben geen baat bij een hogere verkoopprijs of een snelle transactie, maar bij een veilige aankoop tegen de juiste voorwaarden.
In een markt waar veel makelaars zowel verkoop als aankoop combineren, kiezen wij bewust voor transparantie en onafhankelijkheid. Juist deze focus stelt ons in staat om kritisch te zijn richting verkopers en verkoopmakelaars, scherp te onderhandelen en risico’s tijdig te signaleren. Onze klanten weten daardoor altijd wie er voor hen werkt — en wie niet.
Wij begeleiden het volledige aankoopproces: van zoekstrategie en bezichtigingen tot onderhandelingen, contractcontrole en de overdracht bij de notaris. Daarbij werken wij samen met vaste notarissen en juridische specialisten die gewend zijn om met internationale kopers te werken en extra aandacht besteden aan duidelijke uitleg en bescherming van de kopende partij.
Voor buitenlandse kopers in Spanje biedt dit rust en zekerheid. U staat er niet alleen voor in een onbekend systeem, maar wordt vertegenwoordigd door een partij die uitsluitend aan uw kant staat. Dat is geen detail, maar een fundamenteel verschil.
Prime Buyers Agency Spain staat voor onafhankelijke aankoopbegeleiding, transparantie en zekerheid. Precies zoals een aankoopmakelaar bedoeld is.
Zie ook:
Wat is het verschil tussen een aankoopmakelaar en een verkoopmakelaar?
Terugkijkend op 2025: Een nieuw mijlpaal jaar voor Prime Buyers Agency Spain
