“Ken de Ley Horizontal vóór je tekent.”
Een appartement kopen in Spanje is voor veel Nederlanders een droom: zon, rendement, verhuurmogelijkheden en een tweede thuis onder de Spaanse zon.
Maar wie koopt in een appartementencomplex of urbanisatie, krijgt automatisch te maken met de Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
En die wet heeft méér impact dan veel kopers vooraf beseffen.
In dit artikel leggen we uit wat de LPH betekent, welke financiële en juridische risico’s er zijn — én waarom professionele aankoopbegeleiding in Spanje geen luxe is, maar een strategische keuze.
Wat is de Ley de Propiedad Horizontal?
De LPH is de Spaanse wet die regelt hoe mede-eigendom in gebouwen functioneert.
Zodra een gebouw is opgesplitst in privé-eigendommen (appartementen, garages, bergingen) met daarnaast gemeenschappelijke delen (lift, dak, gevel, zwembad, tuin…), valt het automatisch onder deze wet.
Dat betekent:
- Je bent eigenaar van je appartement
- Je bent mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen
- Je wordt automatisch lid van de Comunidad de Propietarios (de Spaanse VvE)
- Je koopt dus niet alleen vier muren — je koopt ook een aandeel in een collectief systeem met rechten én verplichtingen.
Wat betekent dit financieel voor jou als koper?
Veel buitenlandse kopers focussen op:
- De aankoopprijs
- Notariskosten
- Belastingen
Maar vergeten de impact van de Comunidad de Propietarios.
Je betaalt verplicht mee aan:
- Onderhoud van lift en dak
- Zwembad en tuin
- Verzekeringen
- Administrador
- Gemeenschappelijke elektriciteit
- Reservefonds (minimaal 10%)
Daarnaast kunnen er extra bijdragen worden opgelegd (zogeheten “derrama’s”) voor grote werken zoals:
- Gevelrenovatie
- Dakherstel
- Liftvervanging
En ja — ook als je tegen stemt, moet je meebetalen.
Schulden en geplande werken: verborgen risico’s bij aankoop van een appartement
Wanneer je in Spanje een appartement koopt binnen een mede-eigendom (Comunidad de Propietarios), koop je niet alleen de woning zelf — je wordt automatisch mede-eigenaar van het gebouw en dus ook medeverantwoordelijk voor de gemeenschappelijke kosten.
Wat veel kopers (zeker buitenlandse) niet beseffen, is dat er financiële en juridische verplichtingen kunnen “meekomen” met het appartement.
In Spanje zijn gemeenschappelijke schulden gekoppeld aan het appartement zelf, niet aan de persoon.
Dat betekent concreet:
- Als de vorige eigenaar achterstallige bijdragen niet heeft betaald, kan de Comunidad deze nog steeds verhalen op het appartement.
- Jij als nieuwe eigenaar kan aangesproken worden voor openstaande bedragen van het lopende jaar én vaak ook het voorgaande jaar.
- De Comunidad heeft een bevoorrechte positie bij invordering.
Zonder officiële schuldenvrijverklaring (certificado de deudas) neem je dus mogelijk financiële verplichtingen over waarvan je het bestaan niet eens kende.
Een ander vaak onderschat risico zijn goedgekeurde renovaties die nog niet uitgevoerd zijn.
Denk bijvoorbeeld aan:
- Dakrenovatie
- Gevelherstelling
- Liftvervanging
- Zwembadrenovatie
- Structurele herstellingen
Deze werken kunnen al officieel goedgekeurd zijn tijdens een eigenaarsvergadering, maar nog niet gefactureerd of uitgevoerd zijn op het moment van aankoop.
De koper draait in principe mee op voor de kosten zodra hij eigenaar is — zelfs als de beslissing vóór de aankoop werd genomen.
Een geplande gevelrenovatie kan bijvoorbeeld gemakkelijk €5.000 tot €20.000 per appartement kosten.
Volgens de Spaanse wet moet een Comunidad een reservefonds aanhouden voor onderhoud en onverwachte kosten.
Maar in de praktijk:
- Is het reservefonds soms zeer beperkt.
- Of zelfs volledig leeg.
- Of onvoldoende om geplande werken te financieren.
Een laag reservefonds betekent een grotere kans op extra bijdragen (derrama) kort na aankoop.
Soms lopen er juridische geschillen binnen de Comunidad, bijvoorbeeld:
- Procedures tegen wanbetalers
- Conflicten met aannemers
- Bouwtechnische geschillen
- Discussies over illegale verbouwingen
- Rechtszaken tegen projectontwikkelaars
Als mede-eigenaar word je indirect betrokken bij de financiële gevolgen van zulke procedures.
Waarom een aankoopmakelaar in Spanje essentieel is
De Spaanse vastgoedmarkt werkt anders dan de Nederlandse.
Verkopende makelaars vertegenwoordigen in Spanje vrijwel altijd de verkoper.
Hun taak is niet om jouw risico’s te minimaliseren.
Een gespecialiseerde aankoopmakelaar werkt uitsluitend in jouw belang.
Wat doet Prime Buyers Agency Spain voor jou?
Prime Buyers Agency Spain is gespecialiseerd in aankoopbegeleiding voor internationale kopers in Spanje. Hun rol gaat verder dan alleen woningen zoeken.
Zij controleren onder andere:
- Juridische status van het gebouw
- Financiële gezondheid van de Comunidad
- Lopende en geplande werken
- Beperkingen in de statuten
- Verhuurmogelijkheden
- Marktwaarde van het object
Daarnaast begeleiden zij:
- Onderhandelingen
- Due diligence
- Contact met advocaat en notaris
- Technische inspecties
- Sleuteloverdracht
Waarom dit belangrijk is bij de Ley de Propiedad Horizontal
De LPH is geen formaliteit. Het bepaalt jouw toekomstige kosten, verplichtingen en gebruiksmogelijkheden.
Een ervaren aankoopbegeleider weet:
- Waar risico’s zich verbergen in vergadernotulen
- Hoe je toekomstige derrama’s kunt inschatten
- Wanneer een Comunidad financieel ongezond is
- Welke gebouwen risico lopen op grote structurele werken
- Dat verschil zie je vaak pas jaren later terug in je rendement.
Zie ook:
Wat is het verschil tussen een aankoopmakelaar en een verkoopmakelaar?
Terugkijkend op 2025: Een nieuw mijlpaal jaar voor Prime Buyers Agency Spain
