“Catalonië keurt decreet goed ter regulering seizoensverhuur”

Het decreet, dat binnen enkele dagen van kracht wordt (de dag nadat het in de officiële krant is gepubliceerd) en binnen een maand politieke steun moet krijgen, wijzigt de Catalaanse huisvestings- en borgtocht wetten en voorziet in boetes van tussen de 3.000 en 90.000 euro voor eigenaren die zich niet aan de regels houden. Hoewel het decreet wordt aangenomen vlak voor de start van de 12-M-verkiezingscampagne, ontkent de regering dat het een electorale maatregel is, met het argument dat het een doelstelling van de wetgevende macht was en een verzoek van entiteiten die het recht op huisvesting verdedigen.

De kern van de regeling is dat alleen toeristisch of recreatief gebruik als seizoensverhuur wordt beschouwd. Een huur voor een kort verblijf, niet voor vakantiedoeleinden maar voor studie of werk, wordt beschouwd als dekking van permanente huisvestingsbehoeften en moet daarom voldoen aan de verplichtingen van de Spaanse wetgeving die in mei 2023 is goedgekeurd.

Om de reden van het tijdelijke verblijf te rechtvaardigen, moet de verhuurder documentatie verstrekken bij het storten van de borg bij het Catalaans Bodeminstituut (Incasol). Van daaruit zal de verhuurder onderworpen zijn aan de Spaanse huisvestingswet, bijvoorbeeld wat betreft de huurinhoudingen of wie verantwoordelijk is voor de kosten van het onroerend goed. Het decreet beoogt ook de verhuur van kamers te reguleren, zodat de som van het bedrag dat voor elke ruimte wordt betaald, niet hoger kan zijn dan de prijs van de officiële index in gespannen gebieden waar de huurprijzen worden gereguleerd.

Ester Capella, de verantwoordelijke wethouder voor huisvestingsbeleid, heeft de noodzaak benadrukt om “de gaten op te lossen” in de Spaanse huisvestingswet, die aanleiding hebben gegeven tot het aanbieden van seizoensverhuur om de regelgeving te omzeilen.

De Generalitat stelt dat zij exclusieve bevoegdheden heeft op het gebied van huisvesting, consumptie en burgerlijk recht. Het decreet beoogt dat huurders kunnen profiteren van prijsbeheersing, maar ook van andere kwesties van de huisvestingswet, zoals het stopzetten van het betalen van de kosten van de makelaar, het betalen van slechts één maand borg of dat kosten niet aan hen kunnen worden toegerekend. “Het decreet ontwikkelt maatregelen om het misbruik dat heeft plaatsgevonden te voorkomen en ervoor te zorgen dat sommigen de geldende wet omzeilen en onderdak zoeken in de juridische mazen”. Die lacunes dichten we door dringend te reageren en te voldoen aan verzoeken van instanties met betrekking tot de waarborging van het recht op huisvesting”, verdedigde de wethouder.

Als we naar de details kijken, wijzigt de nieuwe verordening wet 18/2007 (de tripartiete huisvestingswet) “chirurgisch”. In artikel 61 wordt bepaald dat de laatste huurprijs of de status van de eigenaar van de woning, indien van toepassing, in de advertenties moet worden vermeld. Artikel 66 zal een “66 bis” toevoegen die specificeert dat als de seizoensgebondenheid van de huur om professionele redenen, voor studie of medische hulp (en niet voor vrije tijd of vakanties) is, het gebruikelijk is woonplaats en is onderworpen aan de Spaanse regelgeving.

De contracten moeten de reden van het tijdelijke karakter uitleggen en met documentatie rechtvaardigen. Als deze rechtvaardiging niet wordt opgenomen bij het storten van de borg bij Incasol, worden ze standaard als vaste contracten beschouwd, legt het Ministerie van Territorium uit. Catalonië heeft zijn eigen wet inzake de registratie en deponering van deposito’s, die in artikel 3 verwijst naar de deponering van deposito’s voor huurcontracten en specifiek melding maakt van “seizoensgebonden huurovereenkomsten voor stedelijke eigendommen”. De nieuwigheden in het sanctieregime zullen ook worden geïntroduceerd in artikelen van de wet van 2007, waarin nieuwe overtredingen zullen worden opgenomen als de eigenaren de toegestane huur overschrijden of de vorige prijs niet melden.

Met betrekking tot de verhuur van kamers heeft de Generalitat uitgelegd dat zij geen specifieke regeling voor ogen heeft, omdat deze niet in enige wetgeving staat, maar overweegt dat als de som van de huur van elk verblijf de prijs overschrijdt die door de index is vastgesteld, in een gespannen gebied kan de huurder dit opzeggen volgens de Catalaanse wet.

De reacties op de aankondiging van het decreet lieten niet lang op zich wachten. De Huurdersbond heeft met enthousiasme op de aankondiging van het decreet gereageerd, waarbij zij bevestigde dat “het een einde maakt aan de vrije manier van fraude met de huurregulering” en van de parlementaire fracties eist dat zij zich “vóór de verkiezingen schriftelijk ertoe verbinden het decreet te bekrachtigen”. Ondertussen hebben de vertegenwoordigers van de vastgoedsector en de internetportalen op de tegenovergestelde manier gereageerd: het aanvallen van de vormen van de regering, het feit dat de ERC er geen rekening mee heeft gehouden, de ‘rechtsonzekerheid’ die volgens hen de oorzaak is dat twee regeringen ( Regering en regering) werken aan het reguleren van dezelfde kwestie en beschuldigingen van electoralisme.

Namens de groep makelaars heeft haar woordvoerder, Carles Sala, benadrukt dat er geen contact met hen is opgenomen, in tegenstelling tot de manier waarop de Spaanse regering handelt “die de professionele sector en de sociale sector al verschillende keren heeft opgeroepen om te weten welke voorstellen we hebben om fraude bij seizoenscontracten te voorkomen”. Sala beschouwt het als “betreurenswaardig” en “onverantwoordelijk” dat twee administraties “parallel werken bij de regulering van dezelfde kwestie”, wat volgens hem “verwarring en rechtsonzekerheid bij eigenaren en huurders” veroorzaakt.

Namens de Urban Property Chamber heeft de manager ervan, Oscar Gorgues, verdedigd dat “seizoenscontracten beantwoorden aan de behoeften van mensen die voor een bepaalde tijd naar de stad komen”, zoals studenten of werknemers. Gorgues ziet een jurisdictie- en fiscaal conflict in de verordening als “hij wordt gedwongen gewone verblijfsovereenkomsten te sluiten voor degenen die dat niet zijn.” hoewel beide zijn voorzien in de Wet op de Stedelijke Leasing”, waarbij men zich afvraagt of mensen gedwongen zullen worden zich in te schrijven in de woning waar zij voor een korte periode zullen wonen. “Het is een wetgeving die haastig is gemaakt, die misschien midden in de pre-campagne de krantenkoppen zal halen en we zullen zien of deze kan worden geratificeerd”, oordeelde hij en waarschuwde: “Opnieuw creëren ze rechtsonzekerheid en zullen de eigenaren ertoe worden gebracht hun aanbod anticiperend van de markt terugtrekken”.

De portalen van de sector op internet hebben de regel ook geüpload en als electoraal bestempeld. De onderzoeksdirecteur van Pisos.com heeft gevierd dat er gedetailleerd wordt beschreven wat een huurhuis per seizoen zou moeten hebben en dat er een boeteregime in zit, maar hij heeft voorspeld dat dit “zal mislukken”. Naar zijn mening “zullen de eigenaren naar alle waarschijnlijkheid alternatieven vinden, zoals verhuizen naar de afzetmarkt of ze van de markt halen”. De woordvoerder van Idealista, Francisco Iñareta, is van mening dat de verordening “het woningaanbod verder zal schaden”. “Het advies van organisaties zoals het IMF of de BDE negerend, beïnvloeden ze vanuit de Generalitat opnieuw de vervolging en criminalisering van de eigenaren, zonder te begrijpen dat het de wetgeving in de vorm van decreten en verboden is die ons op het punt heeft gebracht waar we op dit moment zijn”, zei hij.